房訊網訊 2022年8月10日，2022中國商業地產投資專業展覽會暨第四屆中國商業地產品牌建設論壇在北京召開，主題為“商辦新世代 攜手贏未來”。

　　會上，由房訊指數主持編制的《2022中國商業地產100強研究報告》再次重磅發布，這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展4年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。

　　房訊指數首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，商業地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，新商業、新辦公、新園區的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。

　　發布會上，備受關注的“中國商業地產100強”測評榜單揭曉。其中，萬達商管繼續占據榜首位置，華潤萬象生活和中海商業分列二、三位，第四到第十位則分別是紅星美凱龍、印力集團、龍湖集團、新城控股、保利商業、中國金茂、富力地產。

　　房訊指數指出，隨著整體行業面臨深度調整和深刻變革，商業地產行業集中度進一步提升，強者恒強的趨勢深化。同時，頭部企業一方面謹慎擴張規模提升產品品質，另一方面不斷深化運營服務，在提高運營能力和管理模式上提質增效，引領行業整體持續健康穩定發展。

　　新商業 | 開發投資處于低位 去化壓力處于高位

　　進入2022年，由于多個重點城市疫情出現反復，經濟下行壓力加大，消費活動受限，商業地產受到明顯沖擊。與此同時，在存量時代的大背景下，行業依舊面臨著一二線城市商業過剩危機、業態品牌同質化嚴重、Z時代消費客群崛起等諸多挑戰，破局存量市場需要滿足消費者日益提升的消費需求與商業品味。

　　面對激烈的商業競爭，新趨勢層出不窮，首店經濟、體驗式業態引流潮流，新業態品牌、新運營理念，新消費場景不斷被探索嘗試，商業地產開啟運營新時代。

　　從商業營業用房來看，國家統計局數據顯示，前6個月全國商業營業用房開發投資5528億元，同比下降8.7%；較受疫情影響的第一年即2020年同期也有下降，降幅為5.5%�？梢钥闯�，即使排除疫情因素，房地產整體行業的下行依舊給商業地產帶來了一定的負面影響，這與企業融資端收緊、面臨較大的資金壓力有直接關系。

來源：國家統計局 房訊指數整理

　　綜合五年同期數據來看，全國商業營業用房新開工面積呈現出明顯的逐年下降趨勢，且降幅逐年擴大。2022年上半年新開工面積為4535萬平方米，同比下降35%，較2018年同期的9218萬平方米減少了超過五成�？⒐っ娣e同樣出現較大的降幅，2022年上半年全國商業營業用房竣工面積為2369萬平方米，同比下降30.3%，較2018年同期（4753萬平方米）下降過半，降幅為50.1%。

來源：國家統計局 房訊指數整理

　　在供應端放緩的趨勢下，商業地產銷售端表現突出，與住宅銷售呈現出相反的趨勢。2022年上半年，全國商業營業用房銷售面積同比增長8.9%，達到4210萬平方米，較2020年增幅13.1%，雖仍不及疫情前，但表現出了較強的恢復態勢。

　　從企業角度來看，在房地產行業承壓調控和去杠桿的大背景下，房企紛紛通過進一步深化商業產布局，強化現金流穩健性，提高精細化管理水平。一方面通過輕資產運營快速擴張，輸出相對成熟的運營管理經驗；另一方面，借助數智化運營提升商業地產運營管理效率，內外兼修運營內功。頭部商業地產企業積極應對市場變化，在提高運營能力和管理模式上提質增效。

來源：企業公開信息 房訊指數整理

　　未來，在國家穩經濟促消費的政策指引下，整體消費將表現出足夠的韌性，同時，已累積豐富“抗疫”經驗的商業地產行業，在經歷多年市場風雨歷練后，也會得到迅速的恢復性發展。尤其是在在數字化科技賦能下，隨著5G等技術逐步成熟，行業經營質量和運營水平將不斷得到提升。

　　新辦公 | 銷售市場逆勢上揚 租賃市場整體放緩

　　在疫情防控和經濟社會發展的科學統籌下，國民經濟持續穩定恢復，在“十四五”實現了良好開局，為中國寫字樓行業的整體發展奠定了堅實的基礎。全國寫字樓市場在此背景下實現加速復蘇，投資、銷售以及租賃等各項數據企穩回升。尤其是在數字經濟和雙碳時代的雙重加持下，行業堅持綠色發展，砥礪運營，開啟創新升級的新世代。

　　市場供需來看，2022年1-6月，全國辦公樓開發投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數據的最低值，反映出企業開發投資意愿的低迷。

　　新開工面積2022年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數據來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經連續三年出現下滑，且下降幅度呈現擴大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。

來源：國家統計局 房訊指數整理

　　而從影響市場即時供應的竣工面積來看，上半年同樣出現較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內市場的存量去化減輕了壓力。整體上全國辦公樓供應下降的趨勢已經可以確定。

　　市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數據來看，銷售面積實現了連續上漲，至2022年已基本達到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。

　　結合開發投資額以及供應端新開工、竣工面積的縮減，伴隨著銷售端的逐年回升，房訊指數判斷，寫字樓大規模的新增供應高峰期即將結束，以往市場上供大于求的局面將有效改善，市場未來幾年將進入穩定去化期，去化壓力也將得到緩解。

來源：房訊指數

　　租賃市場來看，進入2022年，寫字樓市場告別強勢井噴的火熱需求，回歸常態、于底部空間趨穩求變。一季度受經濟形勢及部分重點行業監管趨嚴的影響，寫字樓市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持平穩發展趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇“倒春寒”，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度逐步恢復。

　　大宗交易方面，由于一線城市在一二季度先后受到疫情的襲擾，總體成交額較去年同期有所下降，市場略顯平淡。其中，來自互聯網、科技以及能源行業的自用型買家表現突出，紛紛出手購置總部大樓，成交占比較往年有所上升。

　　整體來看，雖然上半年受到了多重因素的沖擊，但行業供需的基本面依舊穩固。房訊指數預計，在疫情平復的基礎上，隨著下半年國民經濟企穩回升，以及穩經濟一攬子政策措施對企業的扶持，受壓制的需求將得到釋放，寫字樓市場在經歷了“黎明前的黑暗”后，將強勢重啟，再次迎來復蘇的“曙光”。

　　新園區 | 產業園區持續利好 商務園區韌性十足

　　隨著新基建加速布局落地和產業轉型升級的深入，產業園區迎來存量改革和創新的新機遇，由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型，開發重心向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發展方向轉變，專業化、特色化、智慧化的產業園區不斷涌現。

　　公募REITs在產業園區領域的試點落地和平穩運行，尤其激發了行業活力，打通了產業園區投資退出渠道有限的局面，有效的實現了產業園區的“投融管退”，帶來其資產價值的提升。目前，上市的產業園REITs包括東吳蘇園產業REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT及建信中關村REIT。從股價、分紅、投資者收益以及流動性等方面來看，均表現良好。

　　商務園區市場來看，在經歷了2021年的快速回暖后，空置面積實現有效去化，租金水平也得到企穩回升。而在進入2022年后，較寫字樓市場不同的是，商務園區市場在新一輪疫情的反復下表現出了較強的韌性。從重點城市的園區來看，市場表現整體穩健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場，租金保持平穩波動較小，部分城市的子市場租金甚至穩中有進。

來源：房訊指數

　　房訊指數認為，一方面是因為商務園區多處新興商務區域，在樓宇硬件、園區配套建設以及租金等方面具備一定的優勢；另一方面是商務園區吸納的多是專業度高、創新性強的戰略性新興產業，如集成電路、生物醫藥等，在產業政策利好下抗風險能力較強。

　　企業端來看，2021年園區運營商深化由地產運營商向產業綜合運營平臺的轉型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業提供從孵化加速到研發辦公的全周期服務，匯聚創新資源打造創新服務生態圈。同時，運營企業注重發揮產業投資與園區協同效應，強化“產業+基金”模式，切實做好產業服務和企業培育，為產業創新賦能的同時，實現自身業績的提升。

來源：企業年報 房訊指數整理

　　未來，產業園區行業將向產業本身進行更深度的回歸，以產業價值鏈為根本出發點，通過科技賦能園區運營，強化產業促進和區域協同，實現產業園區可持續的高質量發展。

　　新居住 | 行業迎來深度調整 企業注重精細運營

　　發展至今，中國住房租賃市場已經形成了穩固的基本面。從2022年上半年市場表現來看，雖然受到了疫情的影響，但整體表現相對溫和。隨著畢業季來臨以及受疫情抑制的租賃需求釋放，預計下半年熱點城市租賃市場將率先復蘇，為住房租賃市場增添韌性支撐。

　　伴隨著中國城鎮化發展，租房人口規模逐漸增加，為緩解住房租賃市場的供需矛盾，政府加強在住房租賃領域的頂層設計，提出加快培育住房租賃市場，構建“租購并舉”的住房制度，租賃住房建設頻獲政策支持。其中，保障性租賃住房成為緩解住房租賃市場結構性供給不足、落實“房住不炒”和“租購并舉”的重點抓手，也是盤活房地產存量市場、探索新型發展模式的有效方式。

來源：房訊指數

　　據住建部披露數據顯示，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，2022年計劃籌建240萬套。各地方政府也紛紛響應，明確“十四五”時期保障性租賃住房供應目標，如廣州60萬套、上海47萬套、北京40萬套等。在土地、財稅、金融等多方面政策支持下，保障性租賃住房將迎來迅猛發展，預計在今明兩年將有大規模體量入市。

　　受到各地監管政策的進一步細化與指引，長租公寓行業在2021年以來取得了規范化發展。從行業整體來看，2021年以來長租公寓市場總體規模依舊呈上升趨勢，并向頭部企業集中。隨著長租公寓市場逐漸走向成熟，公寓運營商之間的競爭不再只是單純的房源獲取競爭，運營管理能力愈發重要。

　　未來，在“十四五”以人為核心的新型城鎮化戰略下，新城市人口、青年人群的住房需求將持續帶動租賃住房市場市場需求，中國租賃住房發展擁有巨大的發展空間。與此同時，在政策指引規范以及來自需求端美好住居的要求下，住房租賃產品將更趨向于多元創新，整體行業將持續平穩健康發展。

　　結語 | 短期市場下行空間有限 長期需求上行趨勢不變

　　中央經濟工作會議提出，房地產行業應探索新的發展模式，促進良性循環和健康發展。房訊指數認為，商業地產也面臨著同樣的要求。未來商業地產行業探索新發展模式，主要有以下三個方面路徑：

　　第一，房地產是碳中和碳排放的主戰場。統計顯示，在能源耗能方面房地產行業占40%左右，和房地產相關的減碳占50%。在雙碳目標下，綠色低碳已經從商業地產自愿模式轉變為必選模式。

　　第二，數字經濟和技術的快速發展，則為商業地產的創新變革和數字化轉型提供了手段和技術支撐。來自用戶端的科技化、生態化、人性化、藝術化等多元需求，更是倒逼商業地產實現高質量發展。

　　第三，實施城市更新行動。當前，各地正積極實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，如何實現城與人、城市與自然、城市與商業和諧共生，是商業地產行業亟待積極破解的重要課題。

　　附一、2022年中國商業地產100強榜單

　　附二、報告下載方式

　　1、手機端：長按識別下圖二維碼獲取報告

　　2、PC端：復制鏈接粘貼到網頁獲取報告

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